Hvad er gearingsincitament på jord?

Se også artiklen i Landbrugsavisen.

Når penge ikke føles noget værd, altså det at stå med 1.000 kr. i hånden er værdiløst, skal der faste værdier bag midlerne.

Ejendomspriserne er endda bagud med stigningerne i forhold til, hvad det burde koste, viser Nationalbankens model.

Gearing jordkøb

Der står 1.208 mia. kr. uden renter ved private i Danmark.

Midlerne vil bl. a. søge mod ejendomsmarkedet. Når vi køber jord, kan vi finansieringsmæssigt vælge mellem flexrenter eller fast rente. Der er sket meget med især de lange renter siden f. eks. 2017. Når vi køber jord, kan vi faktisk få et ganske fornuftigt afkast af vores egenkapital, hvilket for alvor er ved at gå op for investorer. Jeg har lavet 2 beregninger med henholdsvis fast og variable renter og kigget på år 2017 kontra situationen her i efterår 2019.

Der er taget udgangspunkt i en jordpris på 133.333 kr. med bortforpagtning på 4.000 kr. (afkast 3 pct. ved kontant betaling).

Der regnes med en virksomhedsskatteprocent på 22 pct. Der betales 30 pct. i kontant udbetaling, og resten 70 pct. finansieres i realkredit med en bidragssats på 0,90 pct.

I 2017 får vi et afkast på 6,5 pct. efter skat af egenkapitalen, hvis vi finansierer jordkøbet med variable renter. Afkastet er kun 1,4 pct., såfremt de 70 pct. i realkredit lægges fast med renten dengang i 2017 på 2,60 pct.

Altså forskellen er så stor i forrentningen af egenkapitalen, at vi bliver belønnet godt for at tage risikoen.

Vi kender jo alle rentefaldet på det seneste. Den lange rente er faldet meget mere end den korte rente siden 2017. Jordprisen har ikke ændret sig siden 2017. Så her i 2019 bliver forrentningen af egenkapitalen på 6,9 pct. ved et jordkøb via finansiering med variable renter, mens det hedder hele 4,9 pct., når finansieringen er lagt fast - et kæmpe løft fra 1,4 pct. i 2017. Det er det, investorerne har øje for, nemlig at købe jord, hvor renterisikoen er lukket og så samtidigt få et fornuftigt afkast af egenkapitalen.

Regnestykket viser også med sin tydelighed, at jordprisen skal stige.

Ejendomsmarkedet undervurderet

Efter ejendomsboblen i 2006/ 2008 har Den Danske Nationalbank lavet en model, som skal vise, om ejendomspriserne er over-eller undervurderet, således at regeringen evt. kan varsles, hvis priserne stiger for meget og er ude af tur med den øvrige prisudvikling. Nationalbanken har lige opdateret deres model, men hvor de nyeste tal dog er 2018. Her viser det sig, at enfamiliehuse ligger ca. 15 pct. under, hvad Nationalbankens model tilsiger. Hovedvægten i modellen er indkomst ved os forbrugere og renten. Hvis vi så lige tænker på, hvad der er sket med renten i 2019, må parcelhuse være endnu mere undervurderet. Det eneste sted, Nationalbanken kan finde et marked, som er overvurderet, er ejerlejligheder i København, men beregningerne er lavet før det markante rentefald.

Hvis vi køber fast ejendom i Danmark og har kontant udbetaling svarende til belåningsgraden i realkredit op til de 100 pct., er det næsten gratis at ligge med fast ejendom, når det finansieres med variable renter inklusiv bidragssatsen.

Jo længere tid dette forhold vil være gældende, jo mere skal ejendomspriserne stige. I første omgang vil det være rigtigt sundt for jordprisen, som p. t.

på landsplan er 145.500 kr./ ha, at få et løft på 30.000 til 40.000 kr./ ha. Det vil der intet unormalt være i. Det vil gøre, at soliditeten vil forbedres en del blandt landmændene og giver forhandler styrke tilbage i forhold til bidragssatser og rentemarginaler.

Spørgsmålet er bare, om Finanstilsynets vedledende pristabel på jord har sat markedskræfterne ud af spil.