Ingen pil op på jordprisen (nye tal på jordpriser)

Dette er en åben nyhed omkring jordprisen. Hvis du vil se mere omkring jordprisudviklingen f.eks. grafer omkring regionale jordpriser, omsætning, udvikling i nødlidende ejendomme og meget mere skal du tegne et Focus abonnement til 4.500 kr./år. Her får du i øvrigt vores analyser på råvarer, valuta, renter og aktier. Bestil ved Jette Hedegaard på tlf.: 7436 5150 / mail: [email protected] eller bestil direkte på vores hjemmeside ved at klikke her   

Af: Jens Schjerning - tlf.: 2142 5620

Stigninger på ejendomsmarkedet skal findes på alt andet end jordprisen, viser seneste tal fra Danmarks Statistik. Fast ejendom er blevet det nye guld. Det skyldes, at vi alle leder efter afkast af vores midler, hvor obligationsmarkedet på ingen måde kan indfri dette. Modsat aktiemarkedet kan boliger geares med op til 80%. Du kan sagtens låne til aktiekøb, men det er det færrest der benytter sig af muligheden. Hvis du køber f.eks. en boligudlejningsejendom som giver 5% i afkast vil den give ca. 23% i afkast af den kapital du har indskudt, hvis du har taget en 80% belåning i realkredit. Det har mange fået øje på, specielt når vi kigger på de enorme midler privatforbrugerne sidde med (1.400 mia.), som der nu skal betales negative renter på.

10 år endnu
Jeg har brugt megen tid på at læse baggrundsstof omkring konjunktur, ejendomsmarkedet, tendenser mv. Det viser sig, at økonomien i gennemsnit har 9 til 10 år mellem kriserne, kaldes en kapitalinvesteringscyklus. Ejendomsmarkedet har den dobbelt periode dvs. 18 til 20 år. Vi havde en boligboble i 2008/2009 og det betyder, at vi ”kun” ca. er halvvejs i boligcyklus. Der venter altså 8 til 10 gode år endnu, som selvfølgelig slutte med en større korrektion ned på ejendomsmarkedet omkring år 2030. De sidste 3 til 5 år før en ejendomstop på priserne, skal vi være yderst forsigtige.

Mangel på ejendomme
En gang imellem tror jeg, at vi som mennesker er for hurtige til at konkludere noget, før vi har undersøgt forholdene. Der er blevet bygget meget i de store byer i Danmark de seneste 5 år, men er det for meget? Siden 2008 er vores befolkning vokset med 27.500 personer/år. I dag beslaglægger hver danske 53 m2 bolig, hvilket betyder, at der skal bygges hvert år 1.457.000 m2 for at tage befolkningsfremgangen. I 1981 beslaglagde hver danske 43 m2. Det betyder, at vi vil have 0,25 m2 ekstra/år. Det giver også 1.457.000 m2. Regner vi det f.eks. om til, at det kun skal være parcelhuse, skal der bygges ca. 19.200 parcelhus for at tage befolkningsfremgangen og kravet om større boliger hvert år.

Det har betydet, at udbud af villa er faldet med 30%, udbud ejerlejligheder er faldet med 37%, udbud af rækkehuse er faldet med 44% og endelig sommerhuse er faldet med hele 62% - alt sammen siden 2018. Byggetilladelserne begyndte at falde i 2019 og faldt helt sammen i Coronakrisen. Byggetilladelserne skal nok hurtigt komme gevaldigt op igen. Men der vil komme et par år, hvor der knap kan bygges så meget og hvis udbuddet af ejendomme er lavt i forvejen, ja så gæt selv hvad priserne gør - OP!

Jordprisen
I årets sidste kvaltal af 2020 slutter jordprisen på 145.000 kr./ha, hvor prisen var samme kvartal året før på 148.0000 r./ha., altså et fald på 2% eller  nærmere en sidelæns tendens. Det er som altid en jordpris inkl. bygninger og det er frie handler dvs. uden familiehandler. Der er blevet omsat 29.448 ha. over 15 ha. for på det frie marked for 2020. Tages alt med er der omsat 47.133 ha. for 2020. Det er stadig en lav omsætning.

Jordprisen har været udfordret af, at der har været en enorm efterslæb af nødlidende ejendomme siden finanskrisen og ikke en tilfredsstillende indtjening i erhvervet. Der er efter min opfattelse sket en ændring i nødlidende ejendomme og indtjening de sidste 2 til 4 år. Ydermere er boligmarkedet begunstiget af, at privatforbrugerne har reallønsfremgang dvs. de kan betale en højere pris eller leje. Det kan vi ikke sige om animalske og vegetabilske priser. Der skal formentligt vedvarende gode indtjeningsforhold i landbrugserhvervet før jordprisen løfter sig. Men der er et politisk pres for at tage arealer ud af erhvervet til natur mv. Et lavere dyrkningsareal vil være prispositivt. Ydermere, som på boligejendomme kigger mange efter afkast, hvor jord også er et attraktivt investeringsobjekt. Det bliver enormt spændende og se jordpris i forhold til det øvrige ejendomsmarked de kommende 10 år.

Nedenstående har jeg vedlagt grafer der understøtter overstående skriv.

Ring til os for en snak omkring jordpriser og risiko. Jens Schjerning | [email protected] | tlf. 2142 5620