Nye jordpriser: Let nedjustering i 2024

Dato: 28.03.2025

Dette er en åben nyhed omkring jordprisen og et lille resume af den samlede analyse. Hvis du vil se mere omkring jordprisudviklingen f.eks. grafer omkring regionale jordpriser, omsætning, udvikling i nødlidende ejendomme og meget mere skal du tegne et Focus abonnement. Her får du i øvrigt vores analyser på råvarer, valuta, renter og aktier. Bestil ved Jette Hedegaard på tlf.: 2763 2242 / mail: [email protected] eller bestil direkte på vores hjemmeside ved at klikke her

Af: Jens Schjerning tlf.: 2142 5620

Jordprisen: Små udsving – men fortsat stabilt niveau
Den seneste jordprisstatistik viste en gennemsnitlig pris på 201.000 kr./ha – som altid inklusive bygninger og kun handler på det frie marked (familiehandler er udeladt). Danmarks Statistik (DST) har efterfølgende revideret tallene en smule ned. Det betyder, at jordprisen for 2023 endte på 196.500 kr./ha, hvilket antyder en mindre tilbagegang i 2024 – eller snarere en bevægelse i et stabilt, sidelæns prisinterval. Altså, 2024 slutter på 188.000 kr./ha. (se figur 1)

Efter et markant løft i jordpriserne for et par år siden, har markedet nu bevæget sig stort set sidelæns i over to år. Det vidner om et marked, der har fundet et midlertidigt balancepunkt – men spørgsmålet er, hvor længe det varer. Det skal understreges, at vi på nuværende tidspunkt intet kan konkludere i omkring jordprisens udvikling i forhold til den grønne Trepart.

Regionale jordpriser: God jord koster – især i øst
Der er ingen tvivl om, at god jord koster. De højeste jordpriser finder vi i Sjælland, Lolland/Falster, Fyn og Østjylland, hvor handlerne ligger over 200.000 kr./ha. I resten af landet ligger priserne lavere – typisk i intervallet 145.000 til 186.000 kr./ha.

I forbindelse med Danmarks Statistiks seneste revision af tallene, bemærker vi dog, at enkelte kvartaler i visse landsdele skiller sig lidt ud (se figur 2 nedenfor). Det kan naturligvis skyldes almindelige udsving mellem kvartaler – men enkelte justeringer virker alligevel lidt overraskende.

Jordprisen taber terræn
Mens det øvrige ejendomsmarked fortsætter med stigende priser – anført af ejerlejligheder – har jordprisen bevæget sig mere eller mindre sidelæns gennem både 2023 og 2024. Det betyder, at afstanden til det generelle ejendomsmarked nu bliver større.

Historisk set har jordpriserne fulgt med udviklingen på boligmarkedet (se figur 3), men usikkerheden omkring den grønne trepartsaftale har formentlig lagt en dæmper på jordmarkedet. Resultatet har været handler til kendte og stabile priser – uden det store prishop. Men nu kender både markedet og aktørerne indholdet i Trepartsaftalen. Derfor bliver det interessant at følge udviklingen i jordpriserne i 2025 og frem.

I næste afsnit deler vi nogle refleksioner over de dilemmaer, Trepartsaftalen medfører for jordmarkedet.

Staten skal opkøbe al tilgængelig landbrugsjord for at nå Trepart-mål
Den Grønne Trepart har sat et ambitiøst mål: 140.000 hektar lavbundsjord skal udtages inden 2030, og yderligere 250.000 hektar skal omlægges til skov over de næste 20 år. Men hvor realistisk er det egentlig, at staten kan opkøbe så store mængder jord? (vi antager at staten køber jorden)

Historisk tager det 30-40 år at omsætte al dansk landbrugsjord, hvilket svarer til en årlig handel på cirka 75.000 hektar. Af disse handles omkring 26 procent (gennemsnit siden 1992) internt i familier, hvilket begrænser statens muligheder. Dertil kommer, at små landbrugsejendomme under 15 hektar er svære at opkøbe (vi tænker at disse små ejendomme ikke har staten interesse – det vil give mangler handler for at få nogle hektarer), ligesom en betydelig del af jorden allerede afsættes til vedvarende energi (sol, vind, PtX-anlæg, batterier), by- og erhvervsudvikling samt infrastrukturprojekter.

Det bedste estimat er, at mellem 30.000 og 50.000 hektar handles frit hvert år i Danmark – vi antager et gennemsnit på 40.000 hektar. Hvis staten alene skal sikre de 140.000 hektar lavbundsjord inden 2030, vil det kræve opkøb af 70 procent af alle frie handler de næste fem år. Hertil kommer 250.000 hektar skov fordelt over 20 år, hvilket kræver yderligere 30 procent af den frie jord hvert år i perioden.

Med andre ord: For at nå målene frem mod 2030 skal staten i praksis opkøbe al tilgængelig landbrugsjord. Spørgsmålet er, hvad det betyder for prisdannelsen – og om det overhovedet er realistisk?

Staten presser unge landmænd ud – og erhvervslivet er med til at begrænse fødevareproduktionen
De massive opkøb af landbrugsjord til lavbundsprojekter under den Grønne Trepart rejser alvorlige etiske dilemmaer. Når staten overtager så store arealer frem mod 2030, bliver det nærmest umuligt for unge at etablere sig som selvstændige landmænd – medmindre de overtager en ejendom gennem familiehandel. Hvis staten mener alvorligt, at de vil gennemføre planen, må vi samtidig erkende, at vi i praksis parkerer en hel generation af unge landmænd uden mulighed for at komme ind i erhvervet – i hvert fald for en periode. Hvem kan konkurrere med staten om at købe en landbrugsejendom?

Men staten er ikke alene om at opkøbe jord. Flere virksomheder fra det øvrige erhvervsliv investerer i jord til skovrejsning og naturprojekter – ofte måske som en del af deres klima- og bæredygtighedsstrategi. Selvom det overordnet bliver taget positivt imod, rejser det en anden etisk problemstilling: Når virksomheder opkøber landbrug, ikke for at drive dem, men for at kompensere for evt. deres egen CO₂-udledning, fjerner de reelt produktionsgrundlaget uden at sikre en ny generation af fødevareproducenter.

Det gamle ordsprog siger det bedst: ”Uden jord – ingen fødevareproduktion.” Hvis Danmark i stor skala nedlægger landbrugsarealer, kan det på sigt true eksistensgrundlaget for store danske andelsselskaber, der lever af råvarer som kød, mælk og korn. I værste fald kan det presse dem ud af landet. En sådan udvikling vil være næsten umulig at vende tilbage – og i en usikker geopolitisk tid, hvor Europas forsyningssikkerhed allerede er under pres, er det værd at spørge: Har vi råd til at gamble med fødevareproduktionen?

Underinvestering i landbruget: Et voksende problem
Trods en fornuftig produktionsøkonomi viser undersøgelser, at mange landmænd holder igen med investeringerne. Siden finanskrisen har der været tale om en systematisk underinvestering i landbruget, hvor der år efter år er investeret mindre, end der afskrives. Det betyder, at produktionsapparatet gradvist forringes – og at kapaciteten falder. Tendensen er ikke kun dansk. Også i resten af Europa ser vi lignende mønstre, hvilket bidrager til stigende fødevarepriser.

Den aktuelle usikkerhed omkring landbrugets rammevilkår forstærker udviklingen. Treparten og den politiske signalforvirring betyder, at mange landmænd tøver – de vil have mere sikkerhed under fødderne, før de træffer store beslutninger.

Samtidig lurer en anden bekymring i kulissen: Hvad nu hvis staten en dag banker på og vil købe din ejendom til natur- eller skovformål, netop som du er ved at bygge din virksomhed op? Det skaber utryghed og gør investeringsviljen endnu mindre. Og det er ikke bare ærgerligt – det er dybt problematisk for både fødevareproduktion, erhvervsudvikling og landdistrikter.

Få overblik over jordpriser og finansiering – hurtigt og effektivt
Overvejer du at købe, sælge eller mere præcis vurdering af din jord? For kun 5.000 kr. kan du få et skræddersyet jordpristjek, hvor vi kortlægger handelspriser i dit nærområde – fordelt mellem jord og bygninger. Vi analyserer handler inden for en radius på 5-15 km og går op til 1-2 år tilbage i tid, så du får et solidt beslutningsgrundlag. Det er oplagt, hvis du skal byde på en ejendom, overvejer at sælge, eller hvis staten viser interesse for din jord. Bestil dit jordpristjek ved at kontakte Jes på [email protected] eller tlf. 2142 5620. (selvom der pt. er fejl i 2024 data er alle enkelt handler rigtige – det er sammentælling der er galt med – så vi kan sagtens lave en jordpristjek til dig)

Samtidig har de stigende jordpriser og bedre indtjening i landbruget skabt nye muligheder for optimering af finansieringen. Mange oplever lavere bidragssatser og rentemarginaler – og ofte gemmer der sig ekstra værdi i friværdien, muligheder for bedre lån, afdragsfrihed eller billigere konvertering. Med et finansieringstjek til kun 6.000 kr. gennemgår vi hele din finansiering og viser dig, hvor der kan optimeres. Læs mere og bestil her: https://www.agrocura.dk/produkter/produkter/agrocura-finansieringstjek eller kontakt Jens direkte på [email protected] / tlf.: 2142 5620.

Jens Schjerning

Tlf.: 2142 5620

Mail: [email protected]

Graf 1: Jordprisen

Graf 2: Regionale jordpriser (større udsving markeret)

Graf 3: Det samlede ejendomsmarked i Danmark