Penge flygter ind i ejendomme, jord lader vente på sig (nye tal på jordpriser)

Dette er en åben nyhed omkring jordprisen. Hvis du vil se mere omkring jordprisudviklingen f.eks. grafer omkring regionale jordpriser, omsætning, udvikling i nødlidende ejendomme og meget mere skal du tegne et Focus abonnement til 4.500 kr./år. Her får du i øvrigt vores analyser på råvarer, valuta, renter og aktier. Bestil ved Jette Hedegaard på tlf.: 7436 5150 / mail: [email protected] eller bestil direkte på vores hjemmeside ved at klikke her   

Af: Jens Schjerning - tlf.: 7436 5057.

Flugten ud af penge og ind i ejendomme?
Teoretisk ligger der en ejendomscyklus på 18-20 år. Det er det dobbelte af en kapitalinvesteringscyklus på 9-10 år. Vi har nu et sikkert forecast på, at vi stille og roligt er på vej ud af denne krise. Derved venter der ca. 10 gode år foran os igen, hvor ejendomsmarkedet får et gevaldigt nyt løft. Det slutter omkring år 2030 +/- 2 år med en ny boligboble. Drivkraften på boligmarkedet under finanskrisen var nem afgang til kapital fra den finansielle sektor. Denne gang er drivkraften flugten ud af kontanter, som står til negative renter – altså ”penge er affald”. Der skal faste værdier bag vore midler, som sker enten via aktiekøb eller ejendomskøb.

Ligesom under IT-boblen ser vi også under denne krise, at ejendomspriserne fortsætter deres optur. Det skyldes først om fremmest den lave rente (under IT-Boblen blev renten sat lyn hurtig ned) og denne gang er årsagen også negative renter. Derfor har vi set sommerhuse stige med 12%, ejerlejligheder 6,5% og parcelhuse med 4,8% i Coronakrisens tegn.

Ingen prisstigninger på jord (endnu)
Jordprisen er uændret på 148.000 kr./ha. for tredje kvartal på landsplan. Det er som altid frie handler med bygninger. Det betyder, at jordprisen ikke har rørt sig ud af flækken i 2020 modsat alt andet fast ejendom. Det er samtidigt med fortsat lav omsættelighed af antal hektarer. Det blev omsat 8.114 ha. i tredje kvartal.

Jeg forventer, at parcelhuse for en renæssance, da det bliver eftertragtet i forhold til vores oplevelser omkring indelukning i forbindelse med Coronakrisen. Så prisforskellen på 19% op til ejerlejligheder er muligt bliver mindsket de kommende 8-10 år også selvom ejerlejlighederne tager betragtelige stigninger. Det samme gælder sommerhuse, som har et prisefterslæb på 33% til ejerlejligheder. Det er her privatforbrugene kaster deres penge, da de her både får et aktiv som giver afkast ved udlejning, men også et aktiv til eget brug. Prisstigninger på sommerhuse er skattefrie og er af den grund også et eftertragtet investeringsobjekt.

Der er pt. 42% forskel mellem ejerlejlighedsmarkedet og jordpriser. Gigantisk og historisk forskel. En af årsagerne efter min mening er, at under finanskrisen blev der hurtigt ryddet op i nødlidende arrangementer på ejendomsmarkedet, undtagen landbrug. Det har vi bøvlet med i ca. 10 år, men burde nu være på plads.

En anden forklaring er stagneret afkast på jord. Ved forbrugerne stiger reallønnen og derfor er det nemmere, at boligpriserne stiger. Selvom kornpriserne formentligt ikke stiger de næste 10 år, kan afkast dog stige på jord via mere højværdiafgrøder og teknologiske løsninger (færre arbejdstimer i marken mv.).

Krav til afkast falder = jordprisstigning
Jord handles i Danmark omkring 3,00-3,50% i kontant afkast. Hvis du låner 70% til jordkøb fås et afkast på godt 10% af den investerede kapital. Mange steder er der i dag negative indlånsrenter på ca. 0,75%. Hvis du køber obligationer kan du maksimalt få ca. godt 1% på realkreditmarkedet i Danmark. Statsrenterne er alle sammen med negativt afkast. Et afkast på obligationer kan formentligt ikke modsvare inflationen de kommende 10 år, hvorved din købekraft falder selvom du ejer obligationer.

Hvis afkastet på en hektar jord ikke ændrer sig de kommende 10 år, men afkastkravet falder til 2% i stedet for 3%, betyder det et løft i jordprisen på 77.000 kr./ha. Er det muligt? JA! De omkring liggende lande, f.eks. Tyskland, England og Holland har alle lavere afkast på jord.

Ring til os for en snak omkring jordpriser og risiko. Jens Schjerning | [email protected] | tlf. 7436 5057.