Skal du investere i ejendomme, så er det nu

Læs også artiklen i Landbrugsavisen - TENDENS.

Strategiske ejendomskøb skal derfor foretages i de kommende år, måske også et sted for landbruget at placere lidt midler og derved have flere ben at stå på i forhold til risiko.

Kollaps i byggetilladelser

De danske byggetilladelser er toppet i 2. kvartal 2018, er faldet uafbrudt siden og begynder at ligge på tidligere kriseniveauer -se graf. Det er især i de fire til fem største byer, faldet er sket. Der er en forskydning mellem udstedte byggetilladelser og opbremsning i byggesektoren.

Det er naturligt, da det, som er i gang, skal færdiggøres.

Derfor kan byggeriet i Danmark have et fornuftigt år 2020, før faldet i byggetilladelser gør sin virkning.

For at der kan komme en opbremsning i ejendomspriserne og måske et mindre fald, kræver det, at USA rammer en recession, som sædvanligvis smitter af på Europa, herunder Danmark. En recession i USA er rykket nærmere, idet nøgletallene herfra i det seneste halve år er dårligere.

Sandsynligheden for en amerikansk recession i 2021 er stigende.

Det vil sammen med kollapset i Danmarks byggetilladelser få priserne på ejendomsmarkedet til stagnere og evt. falde en smule.

Strategiske køb

Fremtidsforsker Jesper Bo Jensen ser ligeledes en opbremsning i 2020-21. Fra 2022 begynder det igen at gå fremad, drevet af massive investeringer i nye klima-løsninger. I efterfølgende får vi en tur i friværdi-og forbrugskarrusellen fra 2023-2027, hvor toppen på ejendomsmarkedet rammer 2028-2032. Jeg er helt enig med Jesper Bo, når jeg kigger på vores konjunkturmodeller i Agrocura.

Jesper Bo ser også parcelhuse indhente prisstigningerne for ejerlejligheder (ca. 15 pct. forskel p. t.). Spørgsmålet er, hvad der også vil ske med jordpriser og sommerhuse, som er yderligere 15-17 pct. efter parcelhuse.

Vi synes, priserne er dyre på ejerlejligheder i storbyerne.

Men sammenligner vi også med andre europæiske storbyer, er der fortsat større forskel. Jeg har flere gange nævnt, at vi siden finanskrisen har startet et japansk rentescenarium.

Hvis renten holder sig på nuværende niveau 10-20 år, vil det gøre indvirkninger på ejendomsmarkedet.

Opbremsningen på ejendomsmarkedet skal udnyttes til strategisk køb. Det er i de to kommende år, at førstegangskøbere skal ind på markedet.

Fra omkring 2024-2027 begynder det at være ' farligt' for førstegangskøbere.

Urbanisering

Hvis du vil investere i det danske boligmarked, er de store byer, herunder provinsbyerne, interessante. Der er en ustoppelig urbanisering. Siden 2005 er København (ikke Storkøbenhavn) vokset med ca. 9.300 indbyggere pr år, Aarhus ca.

3.900, Aalborg ca. 1.800 og Odense ca. 1.400. Kigger vi på befolkningssammensætningen, må et marked med f. eks. rækkehuse eller andet til de flere ældre være et interessant investeringsobjekt.

Flere ben

14. december skrev jeg omkring disrupt fødevareproduktion.

Derfor kan investering i boligmarkedet være en form for risikospredning kontra indtjening fra mælk, kød, afgrøder mv. Råvaremarkedet har ca. den dobbelte volatilitet som f. eks. aktiemarkedet, dvs. råvarepriserne svinger dobbelt så meget som aktier. Det føles ikke som sådan, når vi til daglig beskæftiger os med landbrug, men det ændrer ikke ved, at landbrugets indtjening har store risici. Skal du ind på boligmarkedet eller bruge det som investeringsobjekt, er de kommende to år timingmæssigt perfekt.

10-20 år hvis renten holder sig på nuværende niveau 10-20 år, vil det gøre indvirkninger på ejendomsmarkedet.