Uændrede priser på ejendomsmarkedet

Dato: 29.06.2024

Dette er en åben nyhed omkring jordprisen og et lille resume af den samlede analyse. Hvis du vil se mere omkring jordprisudviklingen f.eks. grafer omkring regionale jordpriser, omsætning, udvikling i nødlidende ejendomme og meget mere skal du tegne et Focus abonnement. Her får du i øvrigt vores analyser på råvarer, valuta, renter og aktier. Bestil ved Jette Hedegaard på tlf.: 2763 2242 / mail: [email protected] eller bestil direkte på vores hjemmeside ved at klikke her

Af: Jens Schjerning tlf.: 2142 5620

Jordpriser i Danmark
Danmarks Statistik har offentliggjort ejendomspriserne for første kvartal af 2024. Jordprisen er faldet fra 199.500 kroner per hektar til 198.000 kroner per hektar, et fald på 1.500 kroner per hektar svarende til 0,9 procent. De seneste fire kvartaler har jordprisen svinget inden for 4.000 kroner per hektar. Det er helt naturligt med en uændret jordpris, da markedet har ventet på det kommende rentefald og en afklaring af CO2-afgiften. Jordprisen inkluderer bygninger og handler på det frie marked.

Sammenligning med det øvrige ejendomsmarked
De seneste to år har jordpriserne overgået det øvrige ejendomsmarked. Fast ejendom i Danmark kan købes og lejes ud, hvilket altid er en balance mellem afkast og risiko. Jord giver det laveste afkast, men har også den største sikkerhed. Derfor er det naturligt, at jordprisen på et tidspunkt skulle tilpasse sig udviklingen på det øvrige ejendomsmarked, efter at jordprisen efter Finanskrisen ikke er steget. Det er næsten på plads, på nær 11%, hvis vi sammenligner med parcelhusmarkedet.

Stor efterspørgsel efter jord
Efterspørgslen efter jord er fortsat høj. Økonomien i landbruget er generelt god, og andelen af nødlidende landbrug er meget lav, hvilket bidrager til de stigende jordpriser. Derudover er der fortsat fokus på den grønne omstilling med solceller, vindmøller og PtX-anlæg.

Staten som køber
Staten er nu en ny stærk køber på markedet, efter at CO2-problematikken er blevet adresseret. Der skal fjernes 490.000 hektar til skov, natur og biodiversitet, hvilket svarer til cirka 20 procent af den samlede jord. Husdyrproducenter kan undgå CO2-afgifter ved at anvende biogas til deres husdyrgødning, hvis jeg læser rigtigt, hvilket øger efterspørgslen på biomasse, som igen øger efterspørgslen efter jord. Desuden vil de kommende minkerstatninger også søge mod jordkøb.

Mulige konsekvenser
Den øgede efterspørgsel efter jord kan medføre ekstreme prisstigninger, som vi har set i Holland. Det kan påvirke både den jord, der bliver tilbage, og selvfølgelig også markante prisstigninger på den jord der skal udtages. Ingen er naive, når staten banker på døren.

Et reelt indgreb i prisstrukturen? (risiko for lukning af Landbruget)
Dette er et voldsomt indgreb i prisstrukturen. Landmændene sælger deres produkter til verdensmarkedspriser, og det er begrænset, hvad de kan få for mælk, kød og korn i forhold til verdensmarkedet. Jord er en nødvendig forudsætning for landbrugets primære produktion, samt hele fødevareklyngen, og høje jordpriser kan føre til nedlukning af produktionen, hvilket kan være langt ud over de oprindelige hensigter. Spørgsmålet er, hvor sikre partnere er på udfaldet af denne aftale.

Jordpriser i Danmark: Regionale tendenser
De seneste data viser en varierende udvikling i jordpriserne på tværs af de danske landsdele fra første kvartal 2020 til første kvartal 2024. Vest- og Sydsjælland har oplevet betydelige prisstigninger, hvor prisen er steget fra 192.768 kroner per hektar i første kvartal 2020 til 239.195 kroner per hektar i første kvartal 2024. Fyn har også set en stigning, dog mere moderat, fra 184.641 kroner per hektar til 232.047 kroner per hektar i samme periode. Derimod har Syddanmark og Vestjylland haft mere varierende priser. Syddanmark nåede et højdepunkt på 193.377 kroner per hektar i andet kvartal 2023, men faldt derefter til 160.191 kroner per hektar i første kvartal 2024. Vestjylland, der startede på 125.138 kroner per hektar i første kvartal 2020, endte på 173.108 kroner per hektar i første kvartal 2024, efter en række op- og nedture. Østjylland og Nordjylland har begge oplevet markante stigninger. Østjylland steg fra 137.895 kroner per hektar til 203.174 kroner per hektar, mens Nordjylland gik fra 133.114 kroner per hektar til 205.611 kroner per hektar i samme periode. Disse regionale forskelle indikerer større udsving regionalt. Derfor er det bedste at tage et 3 til 4 kvartalers gennemsnit på regionale priser for nemmere at konkludere en udvikling.

Det øvrige ejendomsmarked
Prisudviklingen på jord og ejendomme er stoppet i første kvartal 2024, hvilket er helt normalt. Jeg forventer dog nye prisstigninger i fremtiden, når renten langsomt falder. I 2022 oplevede vi en større tilpasning på aktiemarkedet og ejendomsmarkedet, når vi korrigerer for inflationen og måler i reale priser. Parcelhuse faldt cirka 6 procent, og med en inflation på omkring 8 procent betyder det, at parcelhusene samlet set faldt cirka 14 procent i realpriser. Sammenlignet med det 18 procent fald, der blev set under finanskrisen, er dette et markant fald. Generelt betyder det, at boligmarkedets priser er blevet tilpasset.

Historisk set løber inflationen ind i fast ejendom i Danmark. Det har vi også set denne gang, hvor vi har oplevet betydelige stigninger i 2023 på trods af stigende renter. Byggeprisindekset har steget med cirka 12-16 procent, hvilket betyder, at priserne på "brugte" huse ikke kan falde.

Som nævnt er det naturligt, at der kan være enkelte kvartaler med uændrede priser eller marginale fald. Vi ser også, at udbuddet af ejendomme stiger en smule, men det er ikke bekymrende, da antallet af byggetilladelser i Danmark er faldet med 60 procent sammenlignet med for tre år siden. Dette betyder, at byggeriet vil gå lidt i stå i 2024-2026, og befolkningsvæksten vil tage de overskydende boliger.

Renten er en afgørende faktor for prisstigninger på ejendomme. Mange lån med variabel rente bliver refinansieret, og disse lån går fra cirka 0 procent i rente til cirka 4 procent i rente. Dette begrænser privatforbruget og dermed også prisstigningerne på ejendomme. Vi forventer dog et markant rentefald i de kommende 12 til 18 måneder. Hvis denne forventning holder stik sammen med lønfremgang, vil der fortsat være pæne stigninger i ejendomspriserne. Dette vil også øge omsætningen af ejendomme igen, især boligudlejningsejendomme, som har stået stille.

Volumen og priser
Transaktionsvolumen er afgørende at følge med i, når man analyserer prisudviklingen. Curt Liliegreen har dykket ned i denne problematik og udarbejdet en omfattende analyse. Under finanskrisen faldt handelsaktiviteten af ejendomme markant i takt med prisnedgangene. Efterfølgende, når handelsaktiviteten steg igen, fulgte prisstigningerne typisk efter. Den seneste bund i handelsaktiviteten for parcelhuse blev registreret i fjerde kvartal af 2022, kort efter bunden i prisfaldet. Derfor er transaktionsvolumen en væsentlig indikator at følge, da den giver vigtige signaler om markedets sundhedstilstand.

Mail: [email protected] og tlf.: 2142 5620

Graf: Ejendomsmarkedet Danmark

Graf: Jordprisen